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“民法典時代”
物業和業主的拉鋸戰這樣來解決

時間:2020-09-02 10:13:03來源:銀川新聞網
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  平常生活中,不少小區的業主與物業公司間矛盾重重。明年起施行的民法典,對不少物業方面的熱點難點問題都做出了明確規定。不僅增設《物業服務合同》專章,明確物業服務企業的權利義務與責任,還在物權編和侵權責任編中同樣規定了物業服務企業的責任,對物業管理行業將產生積極深遠的作用與影響。與此同時,隨着“民法典時代”的到來,除了物業服務企業以及相關行業外,社區居民同樣也需要更加規範自己的行為。

  物業與業主間的矛盾剪不斷理還亂

  不久前,銀川的楊女士向記者反映,她所在小區物業對自己家又是斷水又是斷電,幾次理論無果,她便想借助媒體維權。記者前往楊女士所在小區瞭解情況時,該小區物業工作人員卻也是一肚子委屈。他告訴記者,楊女士已經接連拖欠兩年物業費,他們屢次索要都被對方指着鼻子一通數落,萬般無奈才對楊女士家斷水斷電。而對於物業所反映的情況,楊女士態度十分鮮明:物業服務不到位,所收取的物業費和服務不成正比,這是她拒付物業費的原因。

  事實上,在銀川像楊女士和其小區物業之間的這類剪不斷理還亂的矛盾,並不鮮見。據興慶區人民法院速裁審判庭審判員賀晶婕介紹,近幾年來,隨着業主維權意識的提高,以及各個物業公司在經營和管理方面愈加規範,該院每年接手有關物業和業主之間矛盾的案件數量逐漸遞增,但此類案件大部分在調解階段就能解決,很少有對簿公堂的。

  細數這些年來業主和物業之間的這些“恩恩怨怨”,在即將到來的“民法典時代”終將有法可依,將於2021年1月1日起施行的民法典對物業管理和業主的權利義務都有明確的規定,以後涉及到物業、業主的許多問題將會迎刃而解。

  物業職責規定將有法可依

  小區衞生沒人搞,煩心!電梯壞了沒人修,憂心!垃圾堆成山沒人清理,鬧心……這也可能是與前文中楊女士有相同經歷的業主們,抗拒物業公司的主要原因。那麼物業公司究竟有哪些職責?

  民法典第九百四十二條規定:物業服務人應當按照約定和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,採取合理措施保護業主的人身、財產安全。

  對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。

  賀晶婕表示,物業公司應當維護電梯的正常運行,及時清掃小區內的垃圾,保持良好的小區環境。物業公司還應當維護好物業服務區域內的基本秩序,採取合理措施保護業主的人身、財產安全,例如加強巡邏、安裝監控等。如果在物業服務區域內有違反治安、環保、消防等法律法規的行為,物業公司應當採取合理措施制止,並向有關主管部門報告,協助處理。

  業主不交費物業公司可訴訟仲裁但不得停供

  “一般我們調解的案子裏,業主不交物業費的原因主要有三類,一類是房屋質量出現問題,一類是業主認為物業公司服務不到位,另一類就是業主買了房子後一直沒有居住,他認為沒有享受到物業服務,所以不應該向物業公司交付這筆費用。”賀晶婕告訴記者。

  民法典第九百四十四條規定:業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

  賀晶婕説,物業公司提供的是小區公共事務管理服務,即對小區內環境、衞生、安全等方面的日常維護。因此,即便沒有實際居住也應當交納物業費。目前也有一些物業公司為沒有實際居住的業主辦理“房屋空置”,可以減免一定比例的物業費;如果物業公司提供的服務達不到合同約定的標準,業主可以通過業主委員會直接與物業公司交涉,甚至可以根據合同的約定改聘其他物業公司來管理小區,業主們應當注意保留或固定證據,以便在發生糾紛時有據可依。

  小區公共收益歸業主共有

  “我們小區是個新建高層住宅小區,實行‘人車分流’管理,地上沒有停車位。小區的公共收益主要集中在小區電梯、户外廣告費、入場費、佔地費等,我們小區沒有業委會,這筆收入都由物業收取,作為業主,我希望物業能主動公示收支明細。”賀蘭縣某小區業主張先生説,自從去年年底聽説中瀛御景小區為業主們返還一百多萬公共收益資金,他這才知道,原來小區的這部分收入,本應為業主所有。

  除了張先生,該小區還有一些業主認為,他們關注小區公共收益的目的“不是與物業形成對立。“物業是小區的管家,希望管家能更好地為小區服務,既然有這筆公共收益,管家就應該公示,做到‘物盡其用’,而不是藏着掖着,影響彼此的信任與和諧”。

  其實在銀川,業主與物業之間的這類問題,近年來也日益凸顯。賀晶捷介紹,其實我們買的商品房,都存在公攤面積,公攤面積就是指公共部分,實際上是我們花錢購買的,所以小區的公共部分的收益,當然要歸業主共有。這些收益一般包括:小區道路綠地或者其他場所停放車輛的車位收益;租賃攤位的租金攤位費,入場費和場地費的收益;電梯間的廣告、樓道廣告、户外廣告等收益。然而事實上,大多數業主對小區公共收益不知情,對公共權益的漠視也是導致這筆收益“被隱形”的原因之一。

  “這些公共收益觸及了全體業主的利益,而不單單是某個業主的權益,如果一旦觸及到業主的切身利益,諸如房屋漏水、車輛被劃、被盜等,那麼業主的維權意識會更強一些。”賀晶捷補充道。此外,小區公共設施權屬存在紛爭也是公共收益管理存在漏洞的原因之一。如地上車位、小區會所、幼兒園等都屬於公共配套設施,但有的權屬還登記在開發商名下,開發商直接授權給物業公司或自己的物業公司,“順理成章”地將這些由公共空間帶來的收益收入囊中。

  民法典第二百八十二條規定:建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共同部分產生的收入,在扣除合理成本之後,屬於業主共有。也就是説民法典明確了利用小區業主共有場所產生的收入,屬於業主共有。

  民法典第二百八十三條規定:建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所佔比例確定。而且,為了避免業主的公共利益被不法侵佔、侵害,物業人員有信息公開和報告的義務,如物業公司拒不公開的,業主可以依法維權。

  説到維權,賀晶捷告訴記者,即便是在民法典沒有正式實施的當下,業主也可以通過三種途徑來維權:一是儘快召開業主大會,成立業主委員會,通過業主委員會對公共區域的經營行為進行監督,同時決定該部分收益的具體用途;二是向物業管理行政主管部門投訴、舉報,由物業管理行政主管部門對物業公司的行為進行處罰、糾正;三是聯合業主直接向人民法院起訴,請求公開共用部分的使用和收益情況,或者請求對公共區域的收益進行分配。

  出租出售小區車位應優先考慮業主

  “我既是小區業主,又買了一間鋪面,兩頭交着物業費,也交着車位費,可我的車位卻不能保證。”瑞士花園小區業主樊先生説,他們小區臨街有一片停車位,屬於小區所有,可是由於這片停車位設置在小區外面,因此就近還會出租給隔壁小區的業主,但這樣一來,車位緊張時,作為該小區業主的他卻沒地方停車。

  近年來,隨着銀川市私家車保有量日益增加,停車難、停車貴成為困擾居民的難題。伴隨而來的涉及車位權屬以及用途等方面的糾紛也不斷增加。對此,《物權法》第七十四條第一款規定:建築區劃內,規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。民法典對此也作出詳細規定。

  民法典第二百七十五條規定:建築區劃內、規劃用於停放汽車的車位、車庫歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位,屬於業主共有。第二百七十六條規定,建設區劃內、規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需求。

  賀晶捷告訴記者,即便在開發商對部分車位擁有所有權的情況下,如果沒有滿足小區業主需要,開發商也無權將車位出售給業主之外的“第三人”,否則業主委員會可以代表業主提起訴訟。

  寵物傷人兩種情形不免責

  2018年7月,泰和地中海小區60多歲的業主萬女士在小區內被一隻狗咬傷腿部,而傷人小狗的主人卻早已搬家,賠償便成了問題。事實上,近幾年,養寵問題日益受到關注。民法典設定“飼養動物損害責任”,用法治來促進文明養寵。同時,民法典強調了養狗的責任取向,這些規定將在很大程度上發揮規範作用,進一步敦促寵物主人注意自己的責任,以文明的方式養狗,否則將依法承擔責任。

  據賀晶婕介紹,民法典規定了兩種情形不能減輕或免除責任:一是違反管理規定,未對動物採取安全措施造成他人損害的,動物飼養人或者管理人應當承擔侵權責任,但是能夠證明損害是被侵權人故意造成的,可以減輕責任。動物飼養人或管理人對於飼養的動物應注射疫苗、拴狗繩、撿拾排泄物等文明飼養行為將成為規定,違反這些規定,造成他人損害的,即視為飼養動物人或管理人存在過錯,即便是被侵權人故意激怒動物,動物飼養人也需承擔相應的責任,不能免除責任。另一種是《侵權責任法》裏已有的規定,即禁止飼養的烈性犬危險動物造成他人損害的,動物飼養人或管理人應當承擔侵權責任。

  個人侵佔公共用地業委會有權叫停

  私搭亂建,草坪變身“私家庭院”;綠化走廊,成了黃瓜、西紅柿的天然種植場——這些侵佔公共綠地的行為讓很多業主既氣憤又無奈。然而大多數業主在表達譴責的同時,卻不知道該如何做,雖然想維權,但又擔心維權太麻煩,於是很多人在物業不作為、綜合管理力度又弱的情況下只好選擇保持沉默。2019年,江蘇省淮安市一家高檔小區的物業公司不再沉默,起訴至法院要求小區業主退還公共綠化,要求業主將擅自圈佔的公共綠地恢復原狀。

  法院經審理後最終認定:被告業主的户外花園已超出了其住宅專有部分的範圍,房屋平面圖標明的庭院範圍之外的部分應由小區業主共同享有,物業公司主張其停止侵佔該公共部分,有事實和法律依據,最終支持了物業公司的訴訟請求。

  賀晶婕説,根據民法典相關規定,如果有些業主存在在小區內私佔綠化用地、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,業主委員會有權依照法律、法規以及管理規約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險等。

  業主或者其他行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴,有關行政主管部門應當依法處理。“這裏的‘應當’就會有一定的強制性,會避免相關部門庸政、懶政,讓當事人在維權過程中有法可依,保障他們的合法權益。”賀晶婕説。

  記者 王輝 孫瑞亭

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